Существует много жизненных ситуаций, когда необходимо провести процедуру оценки какого-либо имущества. Порой это является обязательной процедурой (вступление в наследство, получение ипотеки, проведение сделок с недвижимостью), а иногда такая процедура проводится по желанию. Например, человек задумывается над продажей своей компании и хочет узнать её реальную стоимость. В любом случае для проведения подобной процедуры необходимо обращаться к специалистам, которые, учитывая характеристики, параметры и особенности имущества, а также множество других факторов, смогут дать точную оценку.
Какие методы оценки имущества существуют
Есть всего три подхода оценки имущества, и в каждом определённом случае специалист на своё усмотрение определяет, какой именно подход ему использовать. При выборе, в первую очередь, учитывается наличие и достоверность имеющейся для того или иного метода информации. Существуют такие подходы:
- Сравнительный;
- Доходный;
- Затратный.
Сравнительный
Сравнительный или рыночный подход основывается на сравнении имущества с аналогичными или похожими объектами, цена на которые известна. При этом вносятся все коррективы, учитывающие разницу между объектами. В таком подходе могут использоваться следующие методы:
- Отраслевых коэффициентов. Основывается на ценовых показателях, которые используются в различных отраслях компании.
- Аналоговый метод. Учитываются цены при покупке/продаже аналогичных целостных имущественных комплексов.
- Метод сделок. Применяется такой способ для оценки акционерных обществ. В нём учитывается информация о ценах, по которым покупался контрольный пакет акций или компания, а также информация о слияниях или поглощении.
Доходный
В этом подходе учитывается возможный будущий доход собственника имущества от владения им. Чем выше потенциальный доход, тем соответственно дороже стоит объект. При оценке используются такие методы:
- Ипотечно-инвестиционный. Основывается этот метод оценки имущества на учёте своего капитала и заёмного.
- Валовой ренты. Основывается на рыночной стоимости и величине возможного дохода от владения имуществом.
- Остатка. Учитываются отдельные значительные и малозначимые факторы, влияющие на образование дохода.
- Прямой капитализации. Основывается такой метод на сохранении условий использования имущества, отсутствии первоначальных денежных вложений и сохранении имеющегося дохода.
- Дисконтирования денежных потоков. Учитываются риски, связанные с непостоянным и нестабильным доходом. Данный метод учитывает все риски, связанные с владением имущества.
Затратный
Стоимость имущества определяется, основываясь на анализе всех затрат, которые придётся понести для создания или восстановления такого же объекта. Используются в подходе такие методы оценки имущества:
- Сравнительной стоимости. В расчёт берутся скорректированные и укрупнённые затраты, необходимые для создания аналогичного объекта.
- Количественного анализа. Анализирует затраты, которые необходимы на воспроизводство объекта.
- Стоимости укрупнённых элементов. Учитывает стоимость создания основных и самых важных элементов объекта.
При проведении процедуры оценки имущества, специалист, опираясь на собственный опыт и множество различных факторов (вид, характеристики объекта и т.д.), сам определяет, какой подход и метод будут использоваться.